Porez na promet nekretnina porez je koji plaća osoba koja na bilo koji način stekne nekretninu koja se nalazi u Republici Hrvatskoj – bilo to kupovinom, zamjenom, darovanjem, nasljeđivanjem ili nekim drugim putem – ako se u toj situaciji ne plaća PDV. Prihodi tog poreza pripadaju jedinicama lokalne samouprave i služe kao izvor financiranja jedinica lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi.

Ipak, određene katerogije osoba u posebnim situacijama oslobođene su od plaćanja ovog poreza što je objašnjeno u nastavku.

Zakon o prometu na porez nekretnina

Članak 2.

Prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi.

Članak 4.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine)

2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba

3. nekretnine su zemljišta i građevine

4. zemljišta su poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta

5. građevine su stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi

Članak 5.

(1) Predmet oporezivanja je promet nekretnina.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.

Članak 6.

(1) Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine.

Porezna osnovica za izračunavanje iznosa ovog poreza je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja nekretnine. Tržišnu vrijednost utvrđuje Porezna uprava u pravilu prema ispravi o stjecanju ako u njoj piše vrijednost te nekretnine i ako je ta vrijednost odgovara cijeni sličnih nekretnina na tržištu, a ako cto nije slučaj, osnovica se utvrđuje procjenom stvarne vrijednosti.

Ta utvrđena porezna osnovica zatim se množi sa poreznom stopom koja iznosi 3%. Na primjer, ako kupite stan za 90.000 EUR, iznos porezne obveze koju biste trebali platiti je 2.700 EUR.

*VAŽNO! Potrebno je spomenuti da u slučajevima koji se tiču stjecanja nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavnju na koje se ne odnosi oslobođenje (uzdržavatelj nije srodnik u uspravnoj liniji), porezna obveza – dakle iznos poreza koji se mora platiti – umanjuje ovisno o tome koliko je vremena prošlo od sklapanja ugovora do smrti uzdržavanog. Za svaku proteklu godinu iznos se umanjuje za 5%.

Primjer: Godine 2020. stekli ste kuću u vrijednosti od 250.000 EUR na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju koji ste sklopili s Marijom Marić 2010. godine. Porezna osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost kuće, dakle 250.000 EUR te se ona zatim množi s 3%. Iznos porezne obveze je 7.500 EUR, međutim od njega se treba oduzeti postotak od 5% godišnje od sklapanja ugovora do smrti Marije Marić. Proteklo je 10 godina, a 10 x 5% je 50%. Kada se od porezne obveze oduzme 50%, krajnji iznos poreza koji morate platiti nakon stjecanja te kuće je 3.750 EUR.

Zakon o porezu na promet nekretnina

Članak 8.

(1) Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja.

(2) Pri stjecanju nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju porez na promet nekretnina umanjuje se za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju, koji je ovjerio sudac nadležnog suda ili potvrdio (solemnizirao) javni bilježnik ili je sastavljen u obliku javnobilježničkog akta, do smrti uzdržavanog.

Članak 9.

(1) Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

(2) Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.

(3) Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

(4) Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

(5) Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

Članak 12.

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3%.

Porez koji se plaća na nasljedstvo i darove lokalni je porez čiji prihodi pripadaju jedinicama područne (regionalne) samouprave.

To znači da svaka osoba ili tvrtka koja naslijedi imovinu na koju se plaća porez ili takvu imovinu dobije na dar treba utvrditi postoji li za njega obveza platiti porez čija osnovica ovisi o vrijednosti nasljedstva tj. dara.

Obveza plaćanja poreza na nasljedstva i darove nastaje za svaku osobu koja je na teritoriju Republike Hrvatske naslijedila, primila kao dar, ili po drugoj osnovi bez naknade stekla imovinu.

Određene kategorije osoba oslobođene su plaćanja ovog poreza, a ako ste naslijedili ili su Vam darovane pokretnine, dužnosti plaćanja poreza ovisi i o vrijednosti te pokretnine.

NA KOJU SE IMOVINU ODNOSI POREZ NA NASLJEDSTVO I DAROVE?

Ako ste naslijedili neku imovinu ili Vam je neko nešto darovao morate platiti porez na nasljedstvo i darove ako to nasljedstvo ili dar spada u jednu od sljedećih kategorija:

• gotov novac

• novčane tražbine

• vrijednosne papire – npr. dionice, obveznice, itd.

• pokretnine*

*VAŽNO! Ukoliko ste naslijedili ili dobili na dar pokretnine – npr. pokućstvo, odjeću, i sl. – plaćate porez na nasljedstvo ili dar ako je tržišna vrijednost pokretnina veća​ od 6.700,00 eura na taj dan kada ste primili dar tj. u trenutku pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju.

Također jer važno znati da se ovaj porez plaća samo u slučaju da se na ono što Vam je darovano ili ono što se naslijedili ne plaća neki drugi specifični porez.

Ako ste naslijedili ili Vam je darovana nekretnina, dužni ste platiti porez na promet nekretnina prema pravilima utvrđenim Zakonom o porezu na promet nekretnina.

Zakon o lokalnim porezima

Članak 4.

​(1) Porez na nasljedstva i darove plaća se na gotov novac, novčane tražbine i vrijednosne papire (vrijednosnice) te na pokretnine, ako je pojedinačna tržišna vrijednost pokretnina veća od ​6.700,00 eura na dan utvrđivanja porezne obveze.

(2) Porez na nasljedstva i darove ne plaća se ako se na naslijeđeni ili darovani gotov novac, novčane tražbine, vrijednosne papire (vrijednosnice) te pokretnine plaća neki drugi porez prema posebnom propisu.

Porez na nekretnine, koji je u Republici Hrvatskoj u primjeni od 2025. godine, zamijenio je dotadašnji porez na kuće za odmor. To je obvezni godišnji iznos koji vlasnici kuća, stanova ili drugih zgrada plaćaju ako su u kratkoročnom najmu ili prazne, a porezni prihodi pripadaju jedinici lokalne samouprave i jedinici regionalne (područne) samouprave.

Ovim porezom pokušava se potaknuti vlasnike da nekretnine iznajmljuju, umjesto da ih drže prazne. To je najbolje prikazati kroz primjer: Ana posjeduje vikendicu od 100 m² na moru koju koristi samo nekoliko tjedana godišnje. Lokalne vlasti uvele su obvezu plaćanja 5 eura po m² za nekretnine koje nisu u upotrebi. Ana će morati platiti 500 eura godišnje. To bi ju moglo potaknuti da razmotri prodaju ili dugoročno iznajmljivanje vikendice. Bitno je za naglasiti da ovaj porez na nekretnine ne predstavlja uvođenje novog poreznog oblika, već prilagodbu postojećeg.

Porezni obveznik je osoba koja je na temelju zakonskih propisa dužna platiti porez. Porezni obveznici će biti vlasnici nekretnina, bez obzira jesu li domaći ili strani državljani, to znači građani ili pravne osobe koji imaju stanove, kuće ili vikendice koje se ne koriste za stanovanje ili nisu u dugoročnom najmu. Na primjer, netko tko ima obiteljsku kuću u Slavoniji u kojoj nitko ne živi morat će plaćati porez na nju. Trgovačka društva koje posjeduju nekretnine namijenjene stanovanju ili zgradu za stanovanje i poslovanje, a koje ne koriste također će snositi porezni teret.

Porez neće biti obvezni plaćati vlasnici zgrada u kojima se skladišti poljoprivredna oprema, npr. skladište za traktore te poduzeća koje nekretnine koriste za proizvodnju, industriju ili slične djelatnosti, npr. tvornice jer se tako potiče njihovo korištenje u ekonomske svrhe.

Zakon o lokalnim porezima

Članak 25.

(1) ​Porez na  nekretnine plaćaju domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici  nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, ako se ne može utvrditi vlasnik, porez na nekretnine plaća korisnik nekretnine određen prema odredbama propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo.​

(3) Za novoizgrađene nekretnine obveza plaćanja poreza na nekretnine nastaje danom izvršnosti uporabne dozvole godine za koju se utvrđuje porez odnosno danom početka korištenja nekretnine koja se koristi bez uporabne dozvole.

(4) Obveza plaćanja poreza na dohodak od iznajmljivanja kuća, stanova, soba i postelja te objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima i organiziranja kampova prema odredbama propisa o porezu na dohodak, obveza plaćanja drugih poreza s osnove obavljanja djelatnosti te prijava prostora kao nekomercijalnog smještaja nema utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine.

Nekretnina je svaki prostor koji se koristi za stanovanje. To su kuće, stanovi, stambeni dijelove zgrada koji su djelomično poslovni te svaki drugi prostor koji je namijenjen životu ljudi. Međutim, nekretnine koje služe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i druge opreme, prostori koji se koriste za proizvodne ili neproizvodne poslovne aktivnosti, ne smatraju se nekretninama koje su predmet oporezivanja.

Zakon o lokalnim porezima

Članak 2.

12. nekretnina je svaka stambena zgrada ili stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan te svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju. Nekretninom se ne smatraju gospodarstvene zgrade koje služe samo za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora te nekretnine za koje se prema odluci o komunalnoj naknadi određuje koeficijent namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor.

Porez na nekretnine se ne plaća na nekretnine:

• koje služe za stanovanje, npr. ako živiš u kući ili stanu koji je tvoj stalni dom,

• za dugoročni najam, npr. ako iznajmljuješ stan ili kuću nekome tko tamo živi stalno,

• za javne potrebe, zgrade poput škola, bolnica ili domova za starije osobe koje služe javnim interesima,

• za prodaju, ako poduzeće ima stan ili kuću u svojoj imovini s namjerom da je proda, a prošlo je manje od 6 mjeseci od kada je ta nekretnina unesena u poslovne knjige,

• preuzete zbog dugova, ako netko, npr. banka, preuzme nekretninu jer vlasnik nije mogao vratiti dug, a prošlo je manje od 6 mjeseci od preuzimanja,

• koji nisu pogodne za stanovanje zbog prirodnih nepogoda, npr. ako je zgrada uništena zbog potresa ili poplava,

• koje se ne mogu koristiti za stanovanje, znači ako postoje bilo koje druge prepreke koje onemogućuju korištenje nekretnine kao doma,

• koje se nalaze u vlasništvu općine ili grada i nalaze se unutar njihovih granica te

• u kojima domaćin stalno živi i koje koristi za iznajmljivanje (npr. turistima)

Zakon o lokalnim porezima

Članak 27.

(1) Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine:

1. koje služe za stalno stanovanje

2. koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje

3. javne namjene i nekretnine namijenjene institucionalnom smještaju osoba

4. koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

5. preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

6. koje zbog proglašenja prirodnih nepogoda u određenom poreznom razdoblju nisu podobne kao stambeni prostor

7. u ostalim slučajevima kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je onemogućena stambena namjena nekretnine

8. u vlasništvu jedinica lokalne samouprave koje se nalaze isključivo na teritoriju te jedinice lokalne samouprave

9. koje domaćinu određenom prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost služe za stalno stanovanje.

U prethodnom tekstu već smo obradili kako će porez na nekretnine utjecati na društvo kao cjelinu, ali pogledajmo kako će utjecati na građane i poduzetnike. Za vlasnike nekretnina koje koriste za stanovanje neće biti promjene, međutim pitanje je što se događa ako se ne koriste. Zamislimo da Ana ima dva stana, u jednom živi, a drugi je prazan jer ga ne iznajmljuje, odnosno ne koristi ga. Uvođenjem poreza, Ana će morati plaćati porez za prazan stan. Kako bi izbjegla dodatne troškove, morat će iznajmiti stan studentima ili obiteljima. To znači da će više ljudi imati priliku pronaći mjesto za život umjesto da stan stoji prazan.

Prednost je što će više nekretnina postati dostupno za iznajmljivanje, a vlasnici koji koriste nekretnine za stanovanje neće biti toliko pogođeni porezom.

Međutim, vlasnici koji se odluče da ih svejedno neće koristiti, plaćat će porez što je ujedno veći trošak. Ako netko ne može plaćati porez, možda će morati prodati nekretninu, jer plaćanje poreza može biti teret za osobe s niskim prihodima koje su, primjerice, naslijedile stan. Prodaja kuće može biti i emotivno teška, na primjer, Ana je naslijedila kuću na selu koja je dugi niz u obitelji, ali nema dovoljno prihoda da plaća porez na nju te ju je prisiljena prodati.

Poduzetnici često posjeduju zemljišta, urede ili druge poslovne prostore. Porez na nekretnine će ih potaknuti da planiraju kako će koristiti svoje nekretnine. Ako je nekretnina u funkciji, tj. ako se u njoj nalazi trgovina ili ured, poduzetnik neće plaćati porez na nekretnine, ali ako stoje prazne morat će snositi porezni teret. Na primjer, Marko koji vodi građevinsku tvrtku, posjeduje staro skladište koje trenutno ne koristi, pa će ga porez potaknuti da to skladište preuredi u neku manju trgovinu ili kafić.

Prednost je što će više poslovnih prostora biti dostupno za najam, što bi moglo smanjiti cijene najma, no oni koji imaju zemljišta ili zgrade za buduće projekte morat će plaćati poreze iako te nekretnine još ne donose zaradu, što će utjecati i na njihov profit. Naravno s padom cijene nekretnina i najmova šteti se poduzetnicima koji investiraju u taj sektor.

Sustav oporezivanja u Hrvatskoj obuhvaća porez na dohodak, porez na promet roba i usluga te novi porez na nekretnine. Porez na dohodak oporezuje tržišni dohodak fizičkih osoba, uzimajući u obzir izvore prihoda, visinu primanja i osobne odbitke kako bi se osiguralo pravično opterećenje prema ekonomskoj snazi i obiteljskim okolnostima. Lokalnim jedinicama omogućeno je određivanje stopa poreza, što daje fiskalnu decentralizaciju i prilagođavanje potrebama zajednica. Porezi na promet, uključujući PDV i trošarine, naplaćuju se na svaki stupanj proizvodnje i distribucije te služe i za regulaciju potrošnje s različitim društvenim i gospodarskim ciljevima. Porezna struktura potiče gospodarstvo i štiti osjetljive skupine kroz različite stope i oslobođenja. Porez na nekretnine uveden je kako bi se smanjio broj praznih stanova i visine najamnina, povećala dostupnost stanova za najam i pomoglo rješavanju stambenih problema mladih i obitelji, posebno u velikim gradovima i turističkim područjima. Očekuje se da će dodatni prihodi pojačati lokalne proračune, no učinak na najamnine ovisi o drugim ekonomskim čimbenicima. Rizici uključuju moguće izostatke nekretnina iz sustava i dodatno opterećenje za građane s nižim prihodima. Stoga je važno uvesti i druge mjere poput pomoći pri najmu i poticaja za gradnju povoljnijih stanova radi zaštite ranjivih skupina. Za kraj, porezni sustav u Hrvatskoj predstavlja usklađen, višerazinski okvir koji balansira fiskalne potrebe i socijalnu održivost države i društva.